Vous avez décidé d’investir il y a plusieurs années dans un logement locatif neuf afin de vous constituer un patrimoine et de vous assurer un revenu complémentaire.

Vous avez ainsi pu profiter des avantages d’un dispositif comme le dispositif Pinel et ce pendant 6, 9 ou 12 années.
Projetons nous dans le futur. Ces périodes viennent de s’achever et vous vous demandez quelle est la démarche à suivre à présent.
Nous faisons le point.

Trois possibilités s’offrent à vous.
En effet, une fois que le délai maximum que vous avez choisi a été atteint , vous sortez du dispositif Pinel. Vous ne pouvez plus bénéficier de ses avantages fiscaux.
Plusieurs cas de figure se présentent alors.

Dans un premier temps, vous avez la possibilité de continuer à louer votre bien immobilier.
En effet, rien ne vous empêche de continuer à proposer votre appartement ou maison à un particulier avec un contrat de location. Ce dernier s’effectuera alors sous le régime de droit commun, n’étant plus soumis à d’autres réglementations comme le plafonnement du loyer et les conditions de ressources pour le choix du locataire en question par exemple.
N’hésitez pas à contacter Lhermine Gestion pour la gestion de votre logement et ses locataire !

Vous avez également la possibilité de garder votre bien immobilier en le retirant du marché, afin de le proposer à un membre de la famille qui en aurait besoin; pour vous en servir comme maison de vacances ou encore pour y vivre. Vous donnez congé au locataire qui y résidait jusqu’alors, avec un motif légitime.

Pour finir, vous pouvez décider de vendre votre bien immobilier pour récupérer tous les bénéfices d’une vente. Mais cette dernière option doit être réfléchie et le moment bien choisi. Il faut en effet s’intéresser de près à la situation du marché immobilier de la ville où vous avez investi afin de savoir si les prix sont assez intéressants pour enregistrer une plus-value plus ou moins importante lors de la vente de votre bien. Ne surévaluez pas le prix de votre bien sous peine de manquer d’acheteurs. Adaptez-vous selon les autres biens immobiliers qui sont proposés à la vente à proximité du vôtre.
N’hésitez pas à contacter Lhermine Habitat pour une estimation gratuite au prix du marché de votre appartement !

Tous les 1ers juillet de chaque années marquent la mise en application de nouvelles lois ou de changements sur divers secteurs en France.
Et qu’en est-il pour le domaine de l’immobilier ? Nous faisons le point.

Premier changement majeur en ce 1er juillet : l’encadrement des loyers à Paris.

Le retour de l’encadrement des loyers à Paris

Cela n’a échappé à personne et encore moins aux propriétaires bailleurs.
L’encadrement des loyers fait son grand retour dans la capitale. Cette nouvelle réglementation s’applique aux nouveaux contrats de baux, (c’est-à-dire les premières locations ou les cas de relocations) signés à partir d’aujourd’hui même, le 1er juillet 2019, dans 80 quartiers de Paris.

Concrètement, le propriétaire bailleur d’un logement (location vide ou meublée) ne pourra pas fixer un montant supérieur de 20% par rapport au loyer de référence. Ce dernier est fixé par la préfecture.
A noter également que le montant du loyer ne peut pas non plus être inférieur à 30% par rapport à ce loyer de référence.

Les prix au mètre carré (hors charges) sont établis selon l’année de construction du bien et du nombre de pièces.
En cas de non alignement du loyer par rapport au loyer de référence, le propriétaire bailleur encourt jusqu’à 5000 € d’amende (15.000 € pour une entreprise).

Deuxième changement majeur en ce 1er juillet : la modification de l’éco-PTZ.

La modification de l’éco-prêt à taux zéro

L’éco-PTZ est reconduit jusqu’au 31 décembre 2021.
Ce prêt à taux zéro a pour objectif d’encourager les ménages à la rénovation énergétique de leur bien immobilier.
Les conditions d’accès à ce prêt étaient quelque peu trop strictes. A partir d’aujourd’hui, 1er juillet, les conditions s’assouplissent, rendant l’éco-PTZ accessible aux propriétaires (occupants ou propriétaires bailleurs) de logements récents, achevés depuis plus de 2 ans.
S’ajoute à cela que les travaux d’isolation des sols bas sont maintenant pris en compte dans le prêt.
Pour rappel le montant de l’éco-PTZ est de 30.000 euros maximum, remboursables sur 15 ans. Il doit concerner la réalisation d’un ou plusieurs travaux destinés à améliorer l’efficacité énergétique du bien immobilier.

Si certains étudiants sont en pleine période d’examens, d’autres sont déjà en vacances. La rentrée scolaire semble bien loin mais c’est la période idéale pour chercher un nouveau logement pour la rentrée prochaine.
Dès lors, quelles sont les villes les moins chères pour se trouver un logement étudiant ? Nous faisons le point.

Locations étudiantes : Quelles sont les villes les moins chères ?

Les prix de l’immobilier ne cessent de grimper, ce n’est un secret pour personne. Dès lors, il est intéressant de connaître les villes qui offrent des locations à des prix plus bas que la moyenne.

La plateforme Se Loger a donc mené l’enquête. Voici ce qui en ressort.

Un étudiant en France doit compter 608 euros par mois en moyenne charges comprises pour la location de son appartement. On constate une hausse de +2% par rapport à l’année 2018.
Evidemment, les prix ne sont pas les mêmes partout. Ainsi, Paris affiche le montant le plus élevé avec un loyer de 865 euros en moyenne, 786 euros pour l’Ile-de-France et 560 euros pour le reste du territoire.

La location d’un studio de 23 m2 coûte en moyenne 500 euros, et il faut compter 497 euros pour un T1 de 30m2. Si vous privilégiez une chambre ou la colocation, les prix sont moins élevés. En effet, pour une colocation il faut compter en moyenne 434 euros et 393 euros pour une chambre étudiante (14m2 environ).

L’étude nous apprend également que 89% des étudiants font appel à une personne de leur famille pour se porter garant.

Les villes les moins chères pour une location étudiante

Si l’on se concentre sur la localisation à présent, 10 villes tirent leur épingle du jeu et affichent des prix plus bas que la moyenne pour la location d’un studio.
On parle ainsi de la ville du Mans (340 euros par mois) , de Brest (341 euros) , Limoges (341 euros) , Poitiers (342 euros), Saint-Etienne (352 euros), Pau (358 euros), Angers (369 euros), Clermont-Ferrand (379 euros), Besançon (381 euros) et pour finir Tours (394 euros).

Malgré des prix élevés, ce sont principalement ces villes qui attirent le plus les étudiants : Paris (16%) , Lyon (6.9%) et Bordeaux (6,6%).

A l’inverse, neuf des dix villes les plus chères de France se trouvent en Ile-de-France.
En dehors de la région parisienne, les villes qui affichent les loyers les plus élevés pour un studio sont Nice (590 euros par mois), Bordeaux (542 euros), Lyon (535 euros), Marseille (495 euros), Montpellier (488 euros) Lille (487 euros), Toulouse (472 euros), Strasbourg (472 euros) et Nantes (429 euros).

Vous êtes propriétaire bailleur et vous souhaitez proposer votre logement à la location ?
C’est une très bonne idée. Avec les beaux jours et l’été qui arrivent, les vacanciers vont chercher où passer leurs vacances et donc où se loger.
Le contrat de location saisonnière encadre la location d’un logement. Voici ce que vous devez savoir à ce sujet avant de vous lancer.

L’utilité d’un contrat de location saisonnière
Chaque propriétaire bailleur qui souhaite proposer son logement dans le cadre d’une activité de location saisonnière doit établir un contrat de location. Au même titre qu’une location « classique », le contrat doit être signé par les deux parties : le locataire en place et le propriétaire bailleur. Ce document fixe le cadre, les obligations et les droits de chacun, puis les caractéristiques de la location.
La spécificité du contrat de location saisonnière
La location saisonnière obéit à des règles particulières. En effet, la durée maximale de location ne doit pas excéder 90 jours consécutifs (l’équivalent d’une saison).
De plus :
-le locataire s’engage habituellement sans avoir visité le bien en question
-La location saisonnière est soumise à diverses réglementations. C’est pourquoi il faut remplir un contrat de location afin de fixer et préciser les conditions de la location avec le locataire
-La location saisonnière peut être vide ou meublée

A noter :
Pour une location saisonnière, le locataire ne visite souvent pas le logement. Il faut donc veiller à lui remettre une description très complète du logement et de sa situation géographique, afin de lui permettre de savoir si cela correspond à ses besoins. Le descriptif de la location au futur locataire est une obligation. Si tel n’est pas le cas, le bailleur risque une amende dont le montant peut s’élever jusqu’à 1.500 €
De plus, pour bien respecter la loi, le contrat de location saisonnière doit faire état des toutes les mentions obligatoires (durée du contrat, identité des deux parties…) peu importe la nature du logement loué (maison, studio etc…).

Les logements anciens ou qui nécessitent des travaux sont quelquefois mis de côté au profit des logements neufs par les acheteurs ou les propriétaires bailleurs. Pour contrer ce phénomène, l’Etat, via l’ANAH (Agence nationale d’amélioration de l’habitat) met à disposition depuis un certain nombre d’années divers programmes pour aider à financer les travaux dans un logement.
Voici les principales aides que vous pouvez retrouver.

L’aide “Habiter sain”
Cette aide a pour objectif d’aider à la rénovation d’un logement dégradé notamment au niveau de l’électricité, du gaz, de la toiture ou du réseau d’eau. Le montant de l’aide s’élève entre 7.000 et 10.000 euros maximum.

L’aide “Habiter mieux agilité”
Ce dispositif récent vient compléter le programme “Habiter mieux” en apportant entre 35% et 50% du coût des travaux pour les maisons individuelles relatifs à une isolation de combles, un changement de chaudière ou encore à l’isolation des murs.

L’aide “Habiter facile”
Cette aide a pour objectif de financer la modification d’un logement pour le rendre plus adapté à un locataire vieillissant ou handicapé. Les travaux sont par exemple l’installation d’une douche pour remplacer une baignoire ou encore l’installation d’un monte-escalier. “Habiter facile” permet à son bénéficiaire de financer la moitié des travaux à réaliser et à hauteur de 10.000 euros maximum.

L’aide “Habiter serein”
Ce dispositif a une toute autre échelle puisqu’il concerne les travaux importants comme la rénovation d’habitations insalubres. L’aide s’élève jusqu’à 25.000 euros et concerne là encore la moitié des travaux à réaliser.

L’aide “Louer mieux”
Pour finir, le dispositif “Louer mieux”, adressé spécifiquement aux propriétaires bailleurs, donne la possibilité de bénéficier d’un abattement fiscal compris entre 30% et 85% des revenus fonciers du bailleur en contrepartie d’une location au loyer raisonnable réservée à des locataires aux revenus modestes.

La durée du contrat de location
Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, la durée du contrat de location est fixée à 1 an. Ce délai passe à 3 ans pour une location vide (propriétaire personne physique) ou 6 ans (propriétaire personne morale).
À l’issue de ces 3 ans, le contrat est reconduit tacitement pour une même durée.

La résiliation du contrat de location
Si le locataire souhaite quitter son logement et mettre fin au contrat de bail il doit informer son propriétaire bailleur par LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception), par lettre remise en mains propres contre récépissé ou par voie d’huissier.
Le locataire doit respecter un délai de préavis, une période durant laquelle il doit continuer de s’acquitter du montant de son loyer et de ses charges.
Sauf cas exceptionnels la durée de préavis à respecter par le locataire est de 3 mois pour un logement vide et 1 mois pour une location meublée.
Si c’est le propriétaire bailleur qui souhaite mettre fin à la location (pour le revendre ou y habiter) le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat pour une location vide. Pour les meublés, ce délai est de 3 mois. Une fois reçu, le locataire peut quitter le logement quand il le désire. Il n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps d’occupation du logement.

La gestion locative par Lhermine Gestion
Lhermine gestion vous accompagne et vous permet de simplifier votre vie de propriétaire bailleur avec un mandat de Gestion locative adapté à vos attentes. Lhermine Gestion vous aidera à comprendre les obligations légales du propriétaire tant au niveau encadrement des loyers que la loi Alur et les diagnostics divers obligatoires.
N’attendez pas, contactez-nous au 06 43 67 14 27 et par mail à lherminegestionlocation@lhermine-transactions.com

L’administration fiscale vient de publier les nouveaux barèmes 2019 des plafonds de loyers et de ressources des locataires à bien respecter afin d’être éligible aux dispositifs Pinel et Denormandie. Les plafonds sont les exactement les mêmes pour les deux dispositifs.

Rennes appartenant à la zone B1.

Pour rappel le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt quand vous achetez un bien neuf que vous destinez à la location.
Le dispositif Denormandie quant à lui est un tout nouveau dispositif d’investissement locatif dont l’objectif est d’encourager la réhabilitation des biens en centre-ville en proposant au propriétaire bailleur un abattement fiscal. Retrouvez toutes les informations sur ces dispositifs dans nos derniers articles en cliquant ici.

La loi Denormandie, voté par la loi de finances 2019, du nom du ministre de la Cohésion des territoires, a été mis en place dans 222 villes moyennes de France ayant signé les conventions “cœurs de ville”, ainsi que dans les communes signataires des conventions de revitalisation du territoire avec l’Etat. Elle donne la possibilité d’une aide fiscale : une réduction d’impôt pour les biens anciens, selon la durée de la location proposée.

– Un abattement de 12 % pour une location pendant 6 ans
– Un abattement de 18 % pour une location sur 9 ans
– Un abattement de 21% pour une location jusqu’à 12 ans

Le budget consacré aux travaux pour la rénovation du bien ancien doit représenter 25 % du coût total de l’opération.

Les travaux réalisés doivent permettre une amélioration de la performance énergétique du bien immobilier d’au moins 30% pour les logements individuels et de 20% pour les appartements. Si les 30% ne sont pas atteints, les travaux pourront correspondre à une combinaison de plusieurs activités et concerner au moins deux des cinq catégories qui suivent : Isolation des parois vitrées, des murs extérieurs, de la toiture ou installation d’un système de chauffage/production d’eau chaude.

Les travaux doivent aussi permettre d’amener la consommation du logement en dessous de 331 kWh par mètre carré et par an.
Pour finir, le dispositif est conditionné à certains critères relatifs au locataire du logement. Ainsi, il doit respecter un certain niveau de ressources, et le bien rénové doit constituer sa résidence principale.

L’objectif du dispositif Denormandie ancien est d’encourager la rénovation de logements anciens situés dans les centres-villes qui sont vacants ou en mauvais état, pour une mise en location par la suite. Le dispositif Denormandie restera ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2021.

Vous avez décidé de profiter de la loi Pinel pour investir dans un logement neuf que vous proposerez ensuite à la location. Comment bien investir ? Quelles sont les astuces à connaître ?
Nous faisons le point.

Commençons par le commencement,
Qu’est-ce que la Loi Pinel ? Quels avantages permet t-elle ?

Zoom sur la loi Pinel
Du nom de l’ancienne ministre du logement, le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt sur le revenu à tout investisseur achetant un logement locatif neuf. Ce dernier devra être loué en tant que résidence principale pour 6 ans minimum.
Le but ? Inciter la population à investir dans l’immobilier neuf, en répondant à une demande locative forte qui dépasse l’offre.
Pour l’investisseur, les bénéfices sont les suivants : la constitution d’un capital, la défiscalisation d’une partie de ses revenus et la promesse de se créer par exemple un complément de revenus pour la retraite.

1/ Vérifiez que le dispositif vous convient
Avant de vous lancer dans les démarches, il est primordial de vérifier que le dispositif Pinel représente suffisamment d’intérêts pour vous et qu’il s’accorde parfaitement à votre projet. La loi Pinel implique un investissement à long terme ainsi qu’une capacité d’endettement, d’apport et d’épargne. Il doit donc être mûrement réfléchi.

2/ Choisissez le bon emplacement
Investir dans un logement locatif c’est bien, mais dénicher un très bon emplacement c’est encore mieux.
Les villes qui bénéficient de projets urbains sont intéressantes car elles sont très actives et attirent fortement les ménages.
Certains points sont indispensables pour s’assurer de trouver de futurs locataires : des écoles proches à pied, des lignes de bus et de métro, des commerces aux alentours, un hôpital etc…
Mettez vous dans la peau d’un locataire et pensez à tout ce que vous voudriez retrouver à proximité de votre logement.

3/ Bien définir le loyer
Chaque investisseur qui bénéficie du dispositif Pinel doit respecter un certain plafond concernant le montant des loyers qu’il va proposer à ses locataires. Il est alors important de se renseigner sur le montant des loyers sur le secteur, afin de ne pas proposer un loyer trop différent.
Il faut également vérifier que le loyer pratiqué sur le secteur n’est pas très en deçà du loyer maximum fixé par la loi. Le risque étant si tel est le cas d’avoir un projet financier mal ficelé du fait de prévisions de revenus trop optimistes.
Il est également indispensable de bien choisir son futur locataire en vérifiant au préalable s’il est éligible, notamment sur le site du service public.

4/ Accordez de l’importance au choix du promoteur
Le choix du promoteur et tout aussi important que celui de l’emplacement de votre futur bien immobilier. Faites jouer vos connaissances et n’hésitez pas à demander une visite des résidences déjà construites par le promoteur.
Des garanties existent pour vous permettre de sécuriser votre projet. C’est le cas de la garantie financière d’achèvement du promoteur (GFA) qui vous assure que les travaux seront menés à terme en cas de faillite du promoteur par exemple. L’assurance Dommage/Ouvrage vous protège quant à elle en cas d’erreur éventuelle de construction.

5/ Louer oui, mais combien de temps ?
Comme mentionné précédemment, le dispositif Pinel impose la mise en location pour une période de 6 ans minimum. Si cette période s’avère être trop courte pour vos projets et votre profil, vous pouvez proposer le logement à la location durant 9 ou 12 ans. Il est primordial de réfléchir à cette durée car si vous avez déclaré louer pendant 9 ans par exemple, mais que vous ne le faites que pendant 8 ans, vous ne pouvez en aucun cas bénéficier d’une réduction d’impôt sur la dernière année.

Le dispositif Pinel comporte de nombreux avantages pour vous investisseur, cependant c’est un projet qui vous engage sur le long terme et qui est donc à bien mesurer.

Jan
07

Voeux 2019

Toute l’équipe de Lhermine Groupe vous remercie de votre confiance et vous souhaite une bonne année 2019.